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现行拆迁评估制度的完善
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根据《物权法》42条,现行房屋拆迁已经纳入征收制度,国家以征收命令强行取得非国有房屋所有权,实施拆迁并收回土地使用权,拆迁仅是房屋征收的环节之一,征收前提是“为了公共利益的需要”。不难预测,公共利益背景下,私人利益必须让步,必须将房屋交由拆迁,被征收人难对抗征收,补偿安置自然将成为房屋征收中的核心内容。评估被征收房屋价值是安置补偿之前提,房屋评估价应当是公开市场价,但实际评估结论却严重低于公开市场价,被征收人难以得到妥善安置,甚至基本居住条件都难以保障,如不改革现行评估制度,绵延十几年的拆迁纠纷仍将无休无止。

  一、尽量使评估价接近公开市场价。

  房屋征收应当采用“赎买”政策,由政府出资购买被征收房屋,之后拆迁房屋、腾出土地,故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括:卖出和买入完全出于自愿;具有适当磋商期,而不是急于出售或购买;卖买双方可选择最合适价款交易。但落实公开市场价几乎不可能:房屋征收并非处于被征收人自愿,公共利益面前无法对抗;征收命令和法院判决生效后,被征收人必须在规定期限交出房屋,不能讨价还价;被征收人不可能控制安置补偿标准和评估程序,无法选择最合适出售价。如此特殊的交易条件和交易过程,再加以现行评估模式和评估方法存在诸多缺陷,很难形成公开市场和市场价格,故应当大力改革评估制度,尽量使评估价接近公开市场价,切实保障被征收人不因征收而降低先前生存条件。

  二、评估模式应当市场化。

  现行房屋拆迁评估分为两种模式:按政府指导价评估和按市场比较法评估,北京和上海是两种模式的典型代表。以货币补偿为例,北京住宅的评估模式为:(基准地价×容积率修正系数+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价,基准地价和基准房价由政府制定并定期公布;上海住宅的评估模式为:采用市场比较法,以拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例(包括房屋拆迁范围内的交易实例),评估出房地产市场单价,货币补偿金额根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。对比可见,政府制定基准地价和基准房价明显不合市场机制,不能准确反映房地产市场价,而且不能及时更新,如北京基准地价1993年首次发布,直到2002年才修订,该评估模式明显与市场机制严重背离;而市场比较法评估模式与市场机制接轨,评估结论趋向于公开市场价,应当大力推广。

  三、引入多种评估方法。

  房地产市场有比较法、成本法、收益法、假设开发法、综合评估等多种评估方法,应当根据房屋具体情况采用相应评估方法,《城市房屋拆迁估价指导意见》16条亦明确规定“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因”。市场比较法的估价结论接近公开市场价,应以尽量采用,但在估价时点近期没有交易实例可比较的,应当采用其他方法。拆迁商业用房,北京支付一次性停产停业综合补助费,上海采用收益法,房屋收益应按照房屋的租金收益确定,两地均采用“一刀切”方式处理,但商业用房至少可分为出租型、商业经营型、生产型三种,其未来正常受益具有较大区别,故应当区分评估。对于公益事业用房、房屋附属物和临时建筑,在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其他方法估价的,可采用成本法估价。

  四、减少无形制约,增强评估机构的市场性。

  如果评估机构受到干预和制约,评估结论肯定显失公正。拆迁纳入房屋征收制度后,政府是征收的发动者和实施者,即使不予主动干预,评估机构仍然受到诸多无形制约,难以独立、自主、客观、公正地进行评估。无形制约包括:评估机构欲获取拆迁评估资格必须向政府申请核准,由政府认定和公布其评估资格;评估活动必须遵守政府制定的评估规则、技术规范,某些省、市还必须使用政府公布的基准地价和基准房价;政府是征收发动者,自然也是委托人,评估机构的报酬来源于委托人支付。减少和摆脱无形制约不可能一蹴而就,必须循序渐进,除评估模式市场化,引入多种评估方法等措施外,还应当将房地产评估管理模式由行政管理逐步纳入行业管理,由行业协会核准评估资格、制定评估规则、发表市场信息和惩戒评估机构



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2016-4-6 16:18:36
 
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