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走出房地产抵押误区
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     房地产抵押存在种种误区,直接或间接影响了房地产抵押业务的开展。最大的误区是抵押权人过分小心,总希望办理的手续越全越好,索取的证件越多越好,担心债务人偿还不了债务时遭受损失。这种担心是可以理解的,但这样做往往会增加抵押人的麻烦,增加抵押费用,容易引起抵押人的反感,甚至把业务搞丢了。
    
     误区之一:乡(镇)、村所在地的房产不能抵押,有的直接提出抵押房地产只限在县(市)以上城区范围之内。乡(镇)、村所在地的房地产有多种情况,一是乡(镇)、村集体土地使用权不能单独抵押,但《担保法》规定,“以乡(镇)、村的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押”,因此乡(镇)、村企业的厂房及占用土地可以抵押;二是建制镇和有的乡政府所在地,就有国有土地,少数也有以出让方式取得的土地使用权;三是《担保法》规定,宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。没有说宅基地上的房屋不能抵押,只是抵押人债务清偿不了时,抵押物难变现。司法部2002年2月20日通过的68号令“公证机构办理抵押登记办法”明确,“位于农村的个人私有房产”,“办理抵押登记”应是“抵押人所在地的公证机构”。“抵押权人自公证机构出具《抵押登记证书》之日起获得对抗第三人的权利”。
    
     也有些抵押权人,在设立宅基地上的房产抵押时,只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保,并交一定数量的担保金,办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后,第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时,直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权,只要经过发包人同意,就可以抵押,但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。
    
     误区之二:国有企业资产抵押要经主管部门批准;集体企业资产抵押,要凭职代会的决议;股份制企业资产抵押要凭董事会决议。我国企业早已实施法人治理结构。各种企业类型的企业所拥有的资产属于企业的法人财产,根据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的有关规定,企业依法享有对这些资产的所有权、占有权、使用权、处分权等民事权利。而企业的法定代表人是代表企业行使职权的签字人,完全有权利行使上述各种民事权利,根本不需要这个批复,那个决议。最近最高人民法院“关于国有工业企业以机器、设备等财产为抵押物与债权人签定的抵押合同的效力问题的批复”指出,“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签定的抵押合同,如无其它法定的无效情形,不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”明确指出了,企业用企业资产抵押的行为,不能以政府主管部门是否批准来确定抵押效力。
    
     误区之三:住宅房产抵押合同必须都要到房管部门登记,所有共有人都要签字。共有房产抵押要登记,共有人都要到场并签字同意抵押,这是办理手续的必要程序。但在实际操作中,还要分别具体情况:一、几万元或十几万元的房产,客户急要几千元、或近万元的钱用,只要信誉好,用途正当,有还款能力,典当行了解的,有些典当行直接收了房产证就放款了,也有的典当行只要共有人到场签字就放款的。抵押人还不了债务时,赖帐不划算,重新办房产证可能花的钱不比贷款本金少,万一要诉诸法院,只是不能对抗第三人,债权还是保护的。这样更符合方便、快捷的特点。二、有些客户房产共有人出差或长期在外做生意,急等钱用,要以房地产权抵押怎么办?有些典当行,按共有人份额,对属于持证人的部份进行抵押给予贷款。《担保法》解释第五十四条“按共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。”
    
     “其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”因此,对共有人的财产抵押,共有人不能到场的,不能简单的视为能抵押、不能抵押,重要在我们事前和事后做好工作。安徽蚌埠兴达典当行陈孝凯同志在大连研讨会上讲,“手续要完备,我认为必须要完备,但不能为要求完备把典当行的小、快、灵的特点丢掉,否则人家就不会到典当行来了。”这是有道理的。
    
     误区之四:公共事业单位的房产不能抵押。《担保法》中规定:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它公益设施”不能抵押。
    
     这里讲的是“以公益为目的”的“公益设施”。近些年来,学校、医院、机关、团体等行政事业单位,大部分利用自身的特点和优势创办了不少企业,以经营性的资产抵押,有何不可?《担保法》解释第五十三条明确,“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗设施和其它公益设施以外的财产为自身债务设定的抵押,人民法院可以认定抵押有效。”司法部68号令也明确,“……事业单位、社会团体和其他非生产性企业组织所有的机械设备……等生产资料”抵押,经公证机构抵押登记后,能获得对抗第三人的权利。我们遇到一个司法机关,新建办公区,资金不够,经政府和国资部门批准,以旧办公区整体出售资金,补偿资金缺口,但新办公区未建好,旧办公区出售不了,以政府和国资部门的批文将旧办公区整体抵押取得资金,使新办公区很快完工,这种抵押能说不可吗?
    
     误区之五:关于抵押房产腾空和过户问题。现在有不少抵押权人,为了万无一失,在房产抵押时,要求抵押人将抵押物腾空或过户给抵押权人,再办理贷款。这样不仅增加了工作的麻烦,一个抵押物两次过户,要多交多少税费?无形中增加了抵押人的负担,减少了抵押权人的效益。同时与房地产抵押的法定含意不符,“房地产抵押,是指抵押人以合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。”要人家腾空、过户,不能叫“不转移占有”;同时“债务人不履行债务时,债权人有权依照《担保法》的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”要求房产腾空、过户后再放款,是于理不通、于法不符的。抵押就是要按抵押的法规办事,不能附带其他任何条件。
    
     误区之六:以享有国家优惠政策购买获得的房地产不得全额抵押。这是建设部 1997年5月发的《城市房地产抵押管理办法》第十二条规定,以前有关部门也发过同样的规定。“以享有国家优惠政策购买获得的房地产”,应主要是指的房改房,但国家取消实物分房后,为了启动房地产市场,已将实物分房,改为发住房补助,早已允许房改房上市,享受的优惠政策作为对个人的住房补贴。今天房改房抵押额仍以产权人可以处分……的比例为限,未弥是误区了。
    
     误区之七:房地产评估问题。现在有不少房地产登记部门,在办理房地产抵押登记手续时,要求抵押房地产必须经房地产交易管理部门的评估机构或其它机构评估后,才办理登记,这是搭车条件!一是典当行的经营范围就有“鉴定评估”的项目;二是《典当行管理办法》明确规定“抵押房地产的估价金额由双方协商确定”。协商确定的价格只是初步的,不是最终成交价,不涉及双方的根本利益。在抵押人不能偿还贷款时,以抵押物折价还要协商。以抵押物拍卖、变卖所得清偿债务时,还要经过公开、公平、公正的竞争过程。三是好多省、市、区,为了启动房地产交易市场,扩大房地产融资,规范交易行为,对房地产交易管理收费一降再降,出台了不少新的规定。《江苏省城市房地产交易管理条例》规定,“房地产抵押需要价格评估的,由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估”。这里讲的只是“需要价格评估……”,并没有规定一定要进行价格评估,也没有括定由哪一家评估机构评估。同时还规定,“市、县(市)人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目”,“……收费项目应当按宗收费。”从七月一日起,大幅度降低房产权登记费用,“住宅房抵押他项权利登记费统一按每套80元为计收”。
    
     误区之八:公证问题。房地产抵押登记以后,是否需要公证问题,各地的看法和实际执行并不统一。在2000年9月,最高人民法院和司法部的联合通知后,对抵押合同中,只要明确条款的,在债务人不清偿或不完全清偿债务时,抵押权人可以直接申请执行变卖或拍卖抵押物清偿债务,省去了诉讼程序。但从多年从事房地产抵押业务的情况看,大多数抵押人是守信用的,到期不能还贷款的总有多方面的原因,真正骗贷的还是少数。江苏射阳金鹤典当行,多年来房产抵押贷款近千笔,诉诸法律的不到2%。涟水金桥典当行发放房地产抵押贷款8413户,诉讼户不到0.3%,累放房地产抵押贷款6730万元,诉讼额68万元,只占累放
    数的1%。像重庆经纬典当行、上海德康典当行那样的案件,全国毕竟是少数,但最后应得的利益还是被保护,而那是在《典当行管理办法》未出台前发生的。现在公证的费用还相对较高,每笔抵押贷款合同都要公证,无形中增加了麻烦和费用。明知要诉诸法律的抵押贷款,抵押权人就不应该放。对少数到时需要诉讼的再诉讼也不迟。
    
     房地产抵押是否能做,关键是权属问题。风险在抵押人的信誉程度、贷款用途和还贷能力的调查。2019-1-13 19:25:30

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