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新婚姻法婚后买房支招
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    婚姻法新规:登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋出售,第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持,但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方有权请求赔偿损失。
    解读:作为处理婚姻财产分割的资深专家、南京熙典律师事务所的主任律师罗列军介绍,他通读高院最新出的《解释三》,感觉这点最具“颠覆性”。“《婚姻法》明确规定,处理家庭重大财产必须取得双方的一致意见,基本上,多数家庭最重大的财产肯定就是指房子了,老婆不同意卖,老公偷偷卖掉了,老婆是可以提出要求撤销交易的,我自己就代理过多起这样的官司。”
    “为什么要做这样的修改,我的理解是,这一规定与《物权法》冲突了。”罗列军说,现在不需要配偶到场的说法,跟房产行政管理部门的不动产转移登记管理办法基本一致,跟《物权法》谁登记谁卖房以及善意取得条文也是一致的,即保护善意购买第三人的权利。“很多人肯定要问,那配偶的权利怎么保护,新规说了,追讨啊,离婚时另一方有权请求赔偿损失。”不过,他也认为,追讨在事实上是很难的,所以最好的办法就是:既然是双方共同购买的房屋,房产证两个人的名字都要有!“建议以前没名字的,都早点去加个名字!当然,房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”
    婚后买房 不一定“共有”?
    典型案例:陈某和曾某大学毕业后就登记结婚。因为两人没钱,陈某的父母拿出多年积蓄作为首付款,为他们买了一套商品房,房产证登记在陈某名下,房贷由夫妻两人每月从工资中抵扣。后来,他们因为性格不合决定离婚。在财产分割上,女方认为房产是婚后购买的,应属共同财产;而男方则认为,这是他父母出资的,应归属个人财产。
    数据样本:此次调查,共访问了200多位已婚厦门市民。调查结果表明,83.1%夫妻的婚房是由双方共同出资购买的。另外,有11.74%的婚房是由男方单独出资购买的。不过,也有5.16%的婚房是由女方单独出资购买的。
    离婚时,婚房该归谁?对此,68.08%的受访者认为,不管哪一方出了多少钱,房子都应该一人一半。
    而对于 “保护夫妻的财物产权更重要,还是感情更重要?”男女受访者则做出了差别较大的选择。
    南京律师110:84-110-110的值班律师解读:律师认为,根据“解释三”第八条第一款规定:婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与,应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。
    本条可谓完全颠覆以往的规定,对一方父母出资购买的,按房产证登记人为准。登记为出资人之子女个人的,则视为个人财产。另外,“解释三”还规定,由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方名下的,可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有,但有证据证明赠与一方的除外。因此,上述案例的房产应当归陈某所有。
    婚后买房,共同还贷房产咋分?
    这种情况是两人结婚后买了房子,之后共同还贷,此时无论房产证上写的是谁的名字,都算夫妻共同财产,这一点和婚前买房有着本质的区别。
    如果婚后买房,仍然是父母出首付的话,那么父母的这种行为就有两种可能,一种可能是赠与,另一种可能是作为共有人按份共有。这两种情况都要考虑到。
    如果离婚,赠与的钱就会被分割。
    案例:
    张某,男,结婚后购买了一套100万的房产,登记在张某名下,张某的父母赞助了首付60万,两人共同还贷40万,10年后此房产涨到了200万,两人离婚,虽然此时房产也是登记在张某的名下,但是他需要补偿给女方100万元才能得到房产,因为共同财产的孳息也是共同享有的。
    理财支招:
    1、父母赞助的首付,最好作为按份共有的共有人,写在房产证上,并注明比例。
    2、如果配偶一方不同意落父母的名字,父母的赞助只能作为赠与的话,最好附上赠与的条件,比如,接受赠与的条件是两人的婚姻关系必须存在。这样的条件限制最好是书面形式的。这样一旦两人离婚,赠与存在的条件消失,则可以把这笔钱要回来。
    3、由于是共同财产,所以立遗嘱处分的时候只能处分自己所有的部分,不能把其他人所有的部分处置掉。比如张某立遗嘱就只能处理房产现值的一半,而不能把配偶的那一半也处理掉。2019-1-13 19:24:40

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