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宅基地买卖纠纷的合同效力及处置办法
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     近年来我所律师办理了大量的农村宅基地买卖纠纷案件,现就宅基地买卖合同的效力问题、宅基地买卖合同被确认无效以后的财产处理问题进行归纳总结,以供读者参考比照。
    
     一、 宅基地买卖合同的效力:
     1、本村村民之间买卖宅基地的,买卖合同有效。出卖人请求确认买卖合同无效的,不予支持。出卖人以法律规定农村一户只能有一处宅基地,请求确认宅基地买卖合同无效的,一般不予支持。
     2、初次购买宅基地的买受人虽然不是本村村民,但是,几经转手最终由本村村民购得宅基地的,应当认定买卖合同有效。
     3、不具备本村村民资格的买受人,不论在购买宅基地之前或者在购买宅基地之后,将户口落户本村的,均应认定宅基地买卖合同无效。
     4、土地法等相关法律规定,宅基地只能在同一集体经济组织成员之间转让。同一集体组织仅限于村。虽然是同一乡镇农民,但是,不是本村村民,购买宅基地的,应当认定买卖合同无效。
     5、宅基地出卖人死亡的,继承人可以作为原告,请求确认买卖合同无效、返还宅基地。
     6、因土地征收、旧村改造原宅基地已经被拆除,出卖人请求确认买卖合同无效,请求返还原宅基地补偿对价的,一般不予支持。
     7、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属集体组织所有的土地,自然变为国有土地。宅基地买卖发生在集体土地变为国有土地之前,但是,出卖人在土地变为国有土地之后主张买卖合同无效,请求返还宅基地的,不予支持。
     集体土地变为国有土地之后买卖原宅基地的,应视为城市私房买卖,出卖人请求确认买卖合同无效的,不予支持。
    
     二、农村宅基地买卖无效后的处理办法
     确认宅基地买卖合同无效,没有时间的限制,不存在时效的问题。
     (一)、从时间上来看,如果宅基地买卖的时间较短,房屋和土地没有明显增值的,买受人起诉要求确认合同无效,请求返还宅基地的,应当适用返还原则。买受人对房屋进行了装修和添附的,应当折价补偿。
     (二)、宅基地买卖时间较长,房屋和土地已经明显增值,这种情况合同无效的处置办法:
     1、 房屋没有翻建的,就房屋土地进行评估,按照评估价的三七开分配,即出卖方三,买受人七。
     2、 房屋已经由买受人翻建,则房屋的评估价,归买受人所有,土地的评估价,按照三七开分配,即出卖人三,买受人七。
     3、 如果房屋因旧村改造或者土地征收已经拆除,出卖人请求确认宅基地买卖合同无效,要求返还拆迁补偿对价的,不予支持。

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2016-4-6 17:04:41
 
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