近年来我所律师办理了大量的农村宅基地买卖纠纷案件，现就宅基地买卖合同的效力问题、宅基地买卖合同被确认无效以后的财产处理问题进行归纳总结，以供读者参考比照。
    
     一、 宅基地买卖合同的效力：
     1、本村村民之间买卖宅基地的，买卖合同有效。出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。出卖人以法律规定农村一户只能有一处宅基地，请求确认宅基地买卖合同无效的，一般不予支持。
     2、初次购买宅基地的买受人虽然不是本村村民，但是，几经转手最终由本村村民购得宅基地的，应当认定买卖合同有效。
     3、不具备本村村民资格的买受人，不论在购买宅基地之前或者在购买宅基地之后，将户口落户本村的，均应认定宅基地买卖合同无效。
     4、土地法等相关法律规定，宅基地只能在同一集体经济组织成员之间转让。同一集体组织仅限于村。虽然是同一乡镇农民，但是，不是本村村民，购买宅基地的，应当认定买卖合同无效。
     5、宅基地出卖人死亡的，继承人可以作为原告，请求确认买卖合同无效、返还宅基地。
     6、因土地征收、旧村改造原宅基地已经被拆除，出卖人请求确认买卖合同无效，请求返还原宅基地补偿对价的，一般不予支持。
     7、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属集体组织所有的土地，自然变为国有土地。宅基地买卖发生在集体土地变为国有土地之前，但是，出卖人在土地变为国有土地之后主张买卖合同无效，请求返还宅基地的，不予支持。
     集体土地变为国有土地之后买卖原宅基地的，应视为城市私房买卖，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。
    
     二、农村宅基地买卖无效后的处理办法
     确认宅基地买卖合同无效，没有时间的限制，不存在时效的问题。
     （一）、从时间上来看，如果宅基地买卖的时间较短，房屋和土地没有明显增值的，买受人起诉要求确认合同无效，请求返还宅基地的，应当适用返还原则。买受人对房屋进行了装修和添附的，应当折价补偿。
     （二）、宅基地买卖时间较长，房屋和土地已经明显增值，这种情况合同无效的处置办法：
     1、 房屋没有翻建的，就房屋土地进行评估，按照评估价的三七开分配，即出卖方三，买受人七。
     2、 房屋已经由买受人翻建，则房屋的评估价，归买受人所有，土地的评估价，按照三七开分配，即出卖人三，买受人七。
     3、 如果房屋因旧村改造或者土地征收已经拆除，出卖人请求确认宅基地买卖合同无效，要求返还拆迁补偿对价的，不予支持。

延伸阅读：
·签了“交房单”但没领钥匙 算不算已实际交房？
      根据相关法律规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”实践中，签署“交房单”、“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。市民李先生在签署了房屋交接单后，实地查看时发现......
·最高院特等奖案例：商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款
      【导读】：商品房买卖案件中，往往有两份合同、三方当事人，两份合同即《商品房预售合同》，《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。一旦出现《商品房预售合同》解除的情况，购房人向......
·按套销售的房屋建筑面积与合同不符，可以要求赔偿违约金吗？
      案例：魏某向李某购买房屋一套，约定建筑面积68平方米，按套出售并计价并办理了过户。案涉房屋的房地产权证载明，该房屋的建筑面积为65平方米，比合同上的面积少了3平方米。魏某认为房屋建筑面积不符合合同的约定......
·农村宅基地和农民房屋能否自由转让？
      以宅基地为标的的转让合同是否有效？农村宅基地和农民房屋能否自由转让？随着城市的发展和进城务工人员的增多，城市的外延扩大了不少，就河南省新野县而言，以前县城周边的团结、南......
·房产异议登记指南
      房产异议登记是对即将转让的房屋产权存在异议而采取一种临时措施。这用临时措施是需要向房产管理部门申请，并提交相应的材料。那么异议登记需要哪些申请材料？一、异议登记的一般规定......
·最高院特等奖案例：商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款
·商品房买卖合同
·商品房买卖合同
·合伙买房如何避免风险，合伙买房的风险怎么避免？

推荐阅读：